前阵子,一场“寒冷空气”开始在全国范围内肆虐开来,拖着瑟瑟发抖的身躯,不敢跨出大门半步。
第N场雪不期而至,也向人们传达着一个新的信号:2022年真的到来了。
对于买房人来说,既期待也焦虑。近期以来,很多粉丝向笔者不断询问2022年房地产走势问题,更有甚者让笔者给出一些买房建议。现在,咱们就用一个篇幅,来详细回答下购房者们的疑虑。
首先,回顾下2021年楼市历程。
任何时代、任何时期、任何年份都不是孤立存在的,会承接上一个时期的思路和脉络,房地产的发展同样如此。在我国的住房市场,政策指引比市场规律来的更加直接,不少房产专家更是直言不讳地说道“房产就是一个政策性的行业”。所以,高层对现阶段的房产行业基本态度,决定着2022年房市的发展起点。
对于21-22年而言,可以用3个字形容:大变局。
开年之后,受到“季节性购房需求释放”的影响,迎来了“金三银四”小阳春短暂的一番热闹,虽然没有出现“普涨”的局面,但是重点城市、核心区域房子确实涨势不小,深圳、合肥、南京、成都、武汉等更是出现了“业主抱团取暖加价”的情况。
二季度开始,调控重拳再度砸下,高热的城市瞬间转凉。从此开始了楼市“滑铁卢”的新阶段,到四季度,全国超过70%以上城市遇冷,开发商折价销售此起彼伏、二手房挂牌量快速增加、买房人纷纷隐遁,在需求减少的情况下,土地拍卖市场开始转凉,在集中供地的局面下,流拍成为常态。
正所谓物极必反,虽然站在刚需的角度,对于房市下行喜闻乐见,但毕竟要考虑实际发展情况,房地产在GDP的贡献度依然不容小觑,一旦行情收缩过大,则很有可能影响到周边产业。三季度之后,“救市”政策纷至沓来,到2022年,超过21个城市“限制房市下跌”,另一方面“买房补贴、人才引入、利率下调”等同步开启。
根据以往的经验,“救市”计划在出台1-2天后,会被约谈和撤回,然而21年至22年的各项“救市计划”一反常态,并没有被约谈撤回,这有点出乎不少人的预料。很显然的一个道理,战略层面是支持“救市”的。
当前的楼市虽冷,但阵阵暖风已经扑面而来。
冷热交替的背景下,这就决定了2022年的房市不可能表现出“单一”性的一面,很有可能出现一定的复杂性。
不要误判2022年了,或迎新的“大变局”,有3点注意事项,提前知晓!
01
yi情反复,或成为常态。
2019年底,“偶然性事件”悄然诞生,时至今日也没人研究明白这东西从何而来,根源在哪里。不过影响之大确实让人感到惊讶。在“黑天鹅”诞生一个月之后,整个武汉就开始固化了,一片寂静当中,各行各业都受到了影响。
经过为期6个月的努力,终于实现了全国清零。
不过,随后专家就研究出,今后要学会“从容面对这个事件”。一年多的时间里,事件起起伏伏,有时候这里出现、有时候那里点燃,郑州、杭州、广州、哈尔滨、西安、北京、上海等都曾出现过。有数据显示,从19年至今,几乎没有一个城市避开事件的侵袭。
所以,长期共存或是今后的基本状态。
对楼市的带来的制约同样不言而喻,一旦事件的情况出现,那么人们的出行便会受到约束,所以可能直接减少市场上的购房需求量,过去1年多的实践显示,在“抵抗黑天鹅”期间,城市总或多或少出现楼市价格不同程度的下滑。
所以,房产学者们研究得出了一个结论:事件或成为房产泡沫的阻击器,阶段性摁下房市上涨的键,能有效起到抑制楼市过热的功效。
02
涨跌分化。
房产学家马光远多次强调,今后的房地产将会出现“三个20%”发展规则,只有20%的城市20%的楼盘、20%的地段房产是优质的,剩余的80%房子都是劣质的,这里所谓的劣质,并不是指房产质量差,而是指增值空间很弱。
按照马光远的看法,优质房源仅存于部分城市。
2022年之后,房产分化的走向或更加明显。
那么,哪些城市的房子有前进的可能,哪些城市的房子具备下跌的可能呢指闻君简单总结了一下:看产业、看人口。哪些产业多、大企业充足、工作岗位无限活力的城市,购房需求自然持续增多,地产热也可能持续存在。而对于那些产业少、人口净流出、工作岗位相对较少的城市,房子没人居住、无人消费的情况下,价格也难以支撑。
对于刚需而言,如果你不知道如何判别“产业结构、人口流向”,笔者也给出2个判断法则:
1、“限跌”的城市,房子真的在跌。
2、“救市”的城市,地产只会更冷。
具备上述这2个特点的城市房产,建议在2022年之后尽可能有所规避,不是不可以购买,而是出于增长需求的购买不建议了,至少溢价幅度相对更慢,下滑的风险系数更高一些。
03
房产保有成本更高。
房产成本提升,这对囤房人和炒房者们影响相对更大。住建部原副部长仇保兴多次提出,要实现房地产的软着陆,在各项建议中,仇保兴支持房地产税、空置税、物业税等措施,在仇保兴看来,一系列的税费加持举措,才能有效烫平楼市高耸的泡沫。
现在看来,仇保兴建议正在兑现。房产税等开始逐步袭来。战略层面通过了“房产税授权试点”的决议,开始了房地产税的推进工作。那么2022年开始,房产税会不会全面试点开始呢又有了新动态,高层会议上说到“由于房产市场全国差异很大,房产税立法工作需要循序渐进、稳妥推进。”
上边这段话,被很多人看作是房产税暂停的证据,而实际上并没有“暂停”的意思。财政部长刘昆就多次提出“房产税要立法先行,充分试点,有序推进”。现在正在按照刘昆的建议前进。
至于2022年会不会真的出现,不得而知,但可以肯定的是:房产税一定会到来,这是箭在弦上不得不发了。
至于哪些城市会成为第一批试点,还不确定。
房产税等到来,将直接拉高多套房人的持有成本,这一点显而易见。这意味着,今后炒房成本会更高,在房产价格平稳的情况下,溢价空间更小了。
所以,2022年,应该“尽早买房”还是“赶紧卖房”内行给3点建议,提前看。