国泰君安认为,利率仍有进一步下调空间,且可低于历史最低水平,才能够有效缓解居民不负债的趋势。2022年以来,居民贷款意愿持续下降,除1月外,2~5月新增居民中长期贷款总计仅4009亿元,相比于同期约3.8万亿元销售金额,有需求、不负债的特征非常明显。
贷款需求持续低迷,5月信贷数据中居民分项仍然处于低位水平,中长期贷款同比少增3379亿元。
2022年以来,新增居民中长期贷款在1月达到7424亿元,自2月开始即迅速回落,即便考虑1月的高点,相较2021年1月也是同比少增2024亿元,而年初至今,月均同比少增规模达到了3542亿元,累积共1.8万亿元。.
相较其他部门,居民部门分项的贷款数据仍然处于低位水平,且远低于2021年同期。
目前信用的衰退超过了需求的衰退,即便考虑销售金额的下滑,当前的贷款数据也低于历史低位,当前贷款比例降至32%,远低于2015年以来的最低水平。
按照前4个月的销售数据和贷款数据来看,不考虑二手房,贷款占比仅31%,预计即将披露的5月销售数据结果仍然没有改观。
根据计算,2015年以来,居民中长期贷款和住宅销售金额之间的比值关系,最低为37%,为2021年,最高为57%,为2016年。也即,当前信用的衰退速度超过了需求的衰退速度。
2022年经历LPR5Y调低20bp和首套房最低可以减点20bp后,当前居民贷款利率仍然较高,即便绝对水平贴近历史最低水平,但利率应和收入增速相匹配,当前由经济增长减速带来的居民收入的放缓,使得潜在利率应该低于历史最低水平。
市场对当前需求政策抱有一定信心,很重要的原因是在于经过降息和减点后,利率开始往此前的最低水平靠拢。
但我们认为,由于经济增速放缓和疫情的扰动,带来居民收入增速下降和预期的不确定,利率仍有进一步下调空间,且可低于历史最低水平,才能够有效缓解居民不负债的趋势。
房企端政策依然是当前房地产市场的主要矛盾,也是目前政策发力点最少的方向,若依赖于居民端政策来扭转下行局面,则力度需要超过以往每一轮周期,我们预计,下半年依然是政策高频期。