6月14日,社科院国家未来城市实验室等三家单位共同发布了《房地产蓝皮书:中国房地产发展报告(No.19·2022)》,在总结了2021年房地产市场的情况后,还对今年的形势进行了一波预测,其中有一条很关键:
预计2022年商品房全年销售均价上涨2.8%。
哦豁,这样的结果,恐怕要让不少人大失所望了。
地卖得动 房价就涨得动根据报告,具体点来说,是在政策稳定的前提下,2022年新房的销售金额预计会达到15.3-16.7万亿,销售面积同比下降5%的同时,价格上涨3%;二手房预计达到6.3-6.7万亿,销售面积下跌8%,价格增长1%。
总体来说,价格这个购房者最关注的点,预期上是上涨的,涨得不多,但就是涨。
相信这一点对很多人来说是有违认知的,因为从上半年国家统计局70城房价指数来看,房价的颓势,并没有止住。
1-4月,新房环比下跌的城市数量分别为39、40、38和47,同比下跌的分别为20、24、29和39。
二手房方面,环比下跌城市数量分别为55、57、45、50,同比下跌分别为30、39、47、56。
简单看下趋势,就能发现环比上4月由于疫情的问题,先前下降的数量又逆转了上来,而同比方面,则是一路扩大,不管是新房还是二手房。
在这样的价格指数的走势下(五月疫情还在,下跌城市数没准还会扩大),自然而然会认为全国房价下滑那是板上钉钉的。
然而这种结论忽略了起码两点。
第一,疫情时期压抑的需求虽然会被消磨掉一些,但剩余的在疫情过后,经过今年到目前为止超密集的放松政策洗礼,对下半年的走势是一个很大的变数。 第二,那就是房价涨跌和地价是挂钩的,而首轮土拍显示,地还卖得动。
撇去郑州和沈阳两个目前还未进行今年首轮土拍的城市不谈,剩余20个集中供地试点城市首轮卖地金额大约4800亿,虽然相比去年第三轮土拍的总收入要下降不少,但是土地溢价方面却出现了回暖。
图片来源:新京报
从图上可以看出,今年首轮土拍的溢价率达到了5.1%,虽然远不及去年首轮的24.2%,但是却高于第二轮和第三轮,出现了比较明显的回暖迹象。
流拍率上虽然较去年第三轮有所上升,但可能是因为被狠狠调控了一年,各地放地的策略有所改变(比如相等市场再恢复些后两轮再把优质地块大量放出等),地块质量不一所致。
虽然首轮拍地还是以国资托底为主,民企的缺席显得活力不够,但实际上像北上广、合肥、成都、杭州等地土拍恢复得还是很快的,而且,随着不少民营房企问题显露,在它们经营模式改善之前由国资为主,也不是什么坏事。
地价往上,最终也会带动房价的增长,只要这个前提还成立,那全年房价有所增长,的确是可能的。
调控频繁 投资者心态不一因为LPR的变化,目前4.25%的房贷利率已经达到了十年来的低点,之前文章中咱们也计算过不少次了,利息上起码能省下几万块,虽然按30年来看也许不多,但是谁也不愿没事多还钱,不是么
利率都低到这份儿上了,各地自然也不能放过机会,原本就繁多的放松政策来得更加密集,据证券时报6月13日消息,6月1日到9日,仅仅9天,就有41个地区对楼市进行了调控,都在趁热打铁,卖房子不是最终目的,刺激下经济增长才是目标。
像南京就是省会里比较放得开的,澎湃新闻6月13日报道,南京的政策又出现了改动,非本市户籍的人员要买房子,只要提供6个月社保证明就行了,而且据当地中介介绍,通过个人补缴和单位补缴南京社保,就可以获得购房资格了。
虽然目前细则还没出来,但是这个走势已经很明显了,南京是真放得开。
调控频繁的同时,投资者的状态也差别很大。
6月13日,澎湃新闻还发了一个武汉楼市的调研,有的投资者表示自己的房子买得非常失败,已经跌了2、3000一平,而且小区还有新房在供应,新房价比二手还要低,想转手止损都很难(这个情况去年我们的文章中就提到过不少,武汉新房打折老住户维权什么的)。
根据诸葛找房的数据,武汉这一年中二手房均价,从18438每平,降到了18081每平,降得不多,但是走势不好看。
咨询过武汉当地人,那边不兴二手房,手头有钱要投资的话,也是去买新房,而且城市太大,各个区域都有自己的功能,因此对应价格的分化也非常巨大,隔壁相邻的俩小区,也可能会因为开发商经营的缘故,价格出现倍差。碰上这类,也只能暂时接受自己投资的失败了。
但是相应的,还是有不少投资者对新房抱有信仰,报道中有的投资者就非常看好自己购买的新盘,认为所在区域内的竞争非常激烈,但是自己的盘抗跌。
据统计,1-5月新房成交量月均只有8979套,同比去年,下降了48.5%,凉意十足,但是中部地区的表现都不咋样,比如南昌,1-5月新房成交量仅7807套,还不如武汉月均,再比如合肥,5月新房成交量6606套,和武汉5月的水平差距明显,同行衬托下,武汉新房的水平居然显得还不错......这可能也是相关投资者的信心来源之一吧。
以上,中科院的报告是认为在政策稳定的情况下,今年全年房价还是可以有近3%的增幅的,这一点从溢价率有所回升的土拍来看,的确有可能。
而现在房贷利率已经降到了一个低点,随着疫情的影响下降,以及各地再次疯狂出台的调控政策,都可能是促成这一点的因素。
但是话是这么说,真的要挑这会儿入场的话,挑选区域还是非常重要的,就比如上边说的武汉,别看都叫武汉,落到具体点上时,是涨是跌差别可就大了。
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作者:檀扒爷编辑:苏苏
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