近日,《广州市城市更新专项规划(2021-2035年)》《广州市城中村改造专项规划(2021-2035年)》(以下简称《规划》)经第四届广州市规划委员会地区规划专业委员会第十四次会议审议通过。其中明确提出,优化成本核算与征拆标准,探索房票安置政策机制。通过实施房票安置,降低回迁用地安置需求,实现集约节约用地,缩短城中村改造周期,提升城中村改造效率。
广州成为当前第一个明确城中村改造将探索房票安置的一线城市。那么,什么是“房票”房票安置将对房地产市场产生哪些影响这一安置方式是否具有大面积推广的可行性围绕这些问题,《金融时报》记者采访了业内专家。
房票安置:一种特殊的货币化安置方式据了解,房票安置指的是被征收人房屋安置补偿权益货币量化后,征收人出具给被征收人购置房屋的结算凭证。被征收人,也就是拆迁户,可以在参与房票安置工作的房地产开发企业所提供的商品房中自主选择房源,凭房票与房地产开发企业签订商品房买卖合同。
业内专家表示,当前多地城中村改造的补偿方式以回迁房安置为主。回迁安置房需要通过摇号抽签的方式分配给拆迁户。而房票安置可以看作一种特殊的货币化安置方式。
兴业研究宏观团队发布的研究报告指出,从各地房票安置政策细则来看,政策目的主要在于短期内定向去化新房甚至指定区域新房库存,具体表现为房票主要用于购买安置房或新建商品房,并且房票有效期普遍在6个月至24个月内。同时,为缓解地方政府的结算压力以及保障项目交付,房票金额结算会根据项目交付周期确定结算周期,一般在商品房买卖合同签订后的指定期限内拨付房票金额的约50%,在项目完成交付后的指定期限内才会全额兑付房票。
“房票安置是一个大趋势。截至目前,超过30个城市已经公布并实施房票安置政策,除了广州之外,还有郑州、南京、南昌、昆明、贵阳,以及厦门、无锡、温州等热点城市。”广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉告诉《金融时报》记者,在房地产供求关系发生变化的情况下,加上地方财政比较紧张、未来拆迁安置需求等,政策上将更多地鼓励房票安置,一方面可以减轻城中村改造前期资金巨额投入,另一方面也有利于商品房库存去化。
中指研究院市场研究总监陈文静告诉《金融时报》记者,“房票安置”作为特殊的货币化安置方式,有助于锁定购房需求在本地释放,有利于去库存,对市场销售可以产生一定积极带动。预计当前在加快推进城中村改造背景下,房票安置进一步在一二线城市推广的预期较强。
专家认为目前难以大规模开展针对房票安置是否会大规模开展,陈文静表示,虽然“房票安置”政策在定向去库存中或产生一定效果,但从其资金来源角度来看,“房票安置”资金短期仍以地方财政为主。但受房地产市场持续调整影响,各地土地出让收入明显下降,地方财政压力较大,“房票安置”政策执行难度亦相对较大。由此估计,“房票安置”或难以大规模开展。另外,部分房地产市场调整压力大的城市,居民选择“房票安置”的意愿或偏弱,对整体市场带动效果或有限。相对来说,预计基本面较好的城市“房票安置”效果会更好。
李宇嘉也表示,要尊重被拆迁居民的安置意愿选择,地方一般会给出就地安置(原址建设回迁房)、产权调换、房票安置等多个渠道供选择。房票安置可能会解决一部分安置需求,但这一比例目前看来并不高,当然也取决于最终的政策设计、扶持力度以及各区域未来商品房市场的走势和预期。
此外,前述研究报告指出,以已经实施房票安置政策的8个城市为例,多数城市在实施房票安置政策以后,商品房销售面积未有明显提振。房票安置政策落地效果取决于四个关键因素:棚改规模、棚改资金来源、地方财力以及房票实际兑付情况。由于土地市场低迷,各地能够用于支付房票的财力或较为有限。