按照新规,房地产经纪服务企业将适度降低收费标准。降低经纪服务费用,减轻购房者的资金压力,有助于盘活存量住房,更好释放刚性和改善性住房需求,畅通房地产市场良性循环。
住房和城乡建设部、市场监管总局近日出台《关于规范房地产经纪服务的意见》(下称《意见》)。房地产经纪行业重磅新规对于购房者而言,最直接的利好就是经纪服务费可能要降了。以买房为例,购买一套总价500万元的住房,不同经纪公司服务费率有差异,以2%计算,经纪服务费用达10万元。总价越高,经纪服务费越高。降低经纪服务费用有助于减轻购房者资金负担,盘活市场。
房地产经纪服务在促进二手住宅交易和住房租赁发展方面发挥了重要作用。近年来,房地产经纪服务企业也积极向新房销售领域进军。随着房地产经纪服务行业的发展,在二手住宅买卖交易和住房租赁的交易中,通过房地产经纪服务达成交易的占比日益增多。有统计显示,经由房地产经纪人完成的房屋销售与租房交易额占比超过50%,大城市经纪服务的渗透率更高。二手住宅交易是经纪机构的主要服务内容。当前二手住宅交易量日益攀升,在一线城市,二手住宅交易量已经远超新建住宅,这样的城市还在增加。买卖双方通过经纪服务达成交易的占比也将继续增多,市场对经纪服务的依赖不断提升。
然而,房地产经纪服务还面临诸多问题,部分房地产经纪机构存在利用房源客源优势收取过高费用、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个人信息等问题,加重交易当事人负担、侵害其合法权益,规范房地产经纪服务势在必行。
《意见》明确提出“房地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用”。这表明,政策明确回应了购房者降低经纪服务费用的呼声。按照新规,房地产经纪服务企业将适度降低收费标准。降低经纪服务费用,减轻购房者的资金压力,有助于盘活存量住房,更好释放刚性和改善性住房需求,畅通房地产市场良性循环。
经纪服务费用收取多少较合理新规中并未“一刀切”,而是强调“房地产经纪服务收费由交易各方根据服务内容、服务质量,结合市场供求关系等因素协商确定”。这体现了规范房地产经纪服务政策的刚柔并济。既针对费用偏高的问题明确要“合理降低”,也兼顾了促进房地产经纪行业可持续、健康发展,保护行业发展积极性。
经纪服务费用的降低有助于减轻购房者资金压力。新规提出,“鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价”。按现行办法,费率只设一个档位,购房价格乘以费率为经纪服务费用。按照价格越高、服务费率越低的原则分档定价后,预计成交总价较高的房产交易,经纪服务费降低得更明显。同时,《意见》提出引导由交易双方共同承担经纪服务费用。现在较为通行的做法是买家负担全部经纪服务费用,买卖双方共同承担后,也能减少购房者一部分支出。
《意见》中明确的“引导由交易双方共同承担经纪服务费用”,可能将行业引向单边代理模式。我国现行的模式是双边代理,一个经纪人服务买卖双方,既应该替卖家把房子卖高价,也应该替买家争取最低价。“一手托两家”其实是有矛盾的,会有少数人强行促成交易拿佣金的情况。单边代理模式仅为买方或者卖方一方提供更为科学合理的服务,有助于提升经纪服务质量,促进行业规范发展。
值得关注的是,新规出台不是对房地产经纪行业的限制和打压。有人觉得,经纪服务费降了,将给房地产经纪行业带来打击。其实,过高的经纪服务费可能会对住房交易产生抑制作用,不利于市场良性循环,市场不好,经纪服务行业的发展也同样会受阻。此次新规不仅关注经纪服务费用问题,还在加强从业主体管理,规范签订交易合同,加强个人信息保护,提升管理服务水平,加大违法违规行为整治力度等方面提出明确要求,这是房地产经纪服务规范发展的新框架,有助于维护良好的房地产市场发展秩序,促进市场平稳健康发展。总而言之,房地产经纪服务的日益规范,买卖双方以及出租、承租双方都将受益,行业的健康发展也将更加可持续。