房产中介行业迎来监管新规。日前,住建部、国家市场监督管理总局发布《关于规范房地产经纪服务的意见》(以下简称“《意见》”),从10个方面规范房地产经纪服务,加强房地产经纪行业管理,促进房地产市场健康发展。
其中,针对收费环节,《意见》提出“合理确定经纪服务收费”“严格实行明码标价”“严禁操纵经纪服务收费”等3条要求,比重之大,引起广泛关注。当中更是明确强调,“房地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。”
“三年不开张,开张吃三年。”曾有人如此形容房产中介,即一旦“开张”,其所赚利润颇丰。上述两部门指出,近年来,部分房地产经纪机构存在利用房源客源优势收取过高费用、未明码标价、捆绑收费、滥用客户个人信息等问题。
《意见》的出台将为房地产经纪行业带来哪些机遇和挑战 当前行业仍存在哪些制约其发展的因素 针对上述相关问题,《中国经营报》记者致电致函深耕华南市场的房产中介——深圳市乐有家控股集团有限公司(以下简称“乐有家”)、广东合富房地产置业有限公司(以下简称“合富置业”)方面。其中,合富置业方面表示,“暂不接受采访。”截至发稿,乐有家方面则未予以进一步回应。
鼓励引导“双边收费”
优化定价机制、探索新发展模式,是此次《意见》的关键导向。
房地产经纪对促进房屋交易、提高交易效率、保障交易安全具有重要作用。房地产存量时代,房价“只涨不跌”的预期被逐渐打破,购房者对交易的制度性成本更为敏感。因此,优化定价机制、探索新发展模式,是此次《意见》的关键导向。
对于“合理确定经纪服务收费”,《意见》具体指出,房地产经纪服务收费由交易各方根据服务内容、服务质量,结合市场供求关系等因素协商确定。房地产经纪机构要合理降低住房买卖和租赁经纪服务费用。鼓励按照成交价格越高、服务费率越低的原则实行分档定价。引导由交易双方共同承担经纪服务费用。
值得注意的是,在过去,关于房产中介服务费用的收取方式并没有成文规定。公开资料显示,1978年,我国开始有了商品房的概念。1995年,国家计划委员会、建设部发布《关于房地产中介服务收费的通知》〔1995〕971号(以下简称“971号文”),被业内视为国内房地产经纪服务收费标准的最早依据。
971号文显示,“房屋租赁代理收费,无论成交的租赁期限长短,均按半月至一月成交租金额标准,由双方协商议定一次性计收。”“房屋买卖代理收费,按成交价格总额的0.5%~2.5%计收。实行独家代理的,收费标准上委托方与房地产中介机构协商,可适当提高,但最高不超过成交价格的3%。”
2014年6月,国家发展改革委、住建部发布《关于放开房地产咨询收费和下放房地产经纪收费管理的通知》,指出房地产中介服务机构接受委托,提供有关房地产政策法规、技术及相关信息等咨询的服务收费,实行市场调节价。另外,下放房地产经纪服务收费定价权限,由省级人民政府价格、住房城乡建设行政主管部门管理,各地可根据当地市场发育实际情况,决定实行政府指导价管理或市场调节价。
通常而言,二手房交易流程主要包括带看、签约、过户、缴纳税费等;房屋租赁交易流程亦包括带看、签约。期间,促成买卖双方、业主租客交易的房地产经纪机构将收取一定比例的“中介费”。过往,这笔费用通常由买方、租客承担。
发布的研报指出,从收费模式上看,目前我国主要施行交易佣金由买方全额承担,或者由买方承担大部分,卖方承担小部分的单边收费模式。其认为,《意见》未明确提及中介佣金费率上限,同时“鼓励”分档定价,或反映出市场化调节的基调不改,可视为对不合理收费现象的纠偏及行业新模式的探索。
伴随房地产进入存量时代,买方在交易环节中的话语权有望进一步提升。《意见》出台后,“双边收费”或将带来新的市场景象。天风证券发布的研报指出,《意见》鼓励“双边收费”模式有助于减轻买方购房负担,从而刺激购房需求释放。
5月16日,国家统计局公布2023年1~4月全国房地产市场基本情况。今年前4个月,商品房销售面积为37636万平方米,同比下降0.4%,较今年前3个月的降幅收窄1.4个百分点。商品房销售额为39750亿元,同比增长8.8%,继今年前3个月增速转正后增幅进一步扩大。其中,4月的商品房销售面积、金额分别达7690万平方米、9205亿元,分别同比增长5.5%和28%,但分别环比下降48%和39%。
促进市场良性循环 伴随房地产市场的发展,房产中介服务市场同样蓬勃生长。
“双边收费”之外,交易也将愈加公开透明。
《意见》指出,“严格实行明码标价。”房地产经纪机构应当在经营门店、网站、客户端等场所或渠道,公示服务项目、服务内容和收费标准,不得混合标价和捆绑收费。同时,“提升管理服务水平”,市、县住房和城乡建设部门要建立健全房屋交易管理服务平台,加强对交易房源、房地产经纪机构及从业人员的管理。
对于“假房源”乱象,《意见》指出,房地产经纪机构发布的房源信息,应当通过平台进行核验。鼓励房地产经纪机构将经纪服务费用纳入交易资金监管范围。此外,各地住房和城乡建设部门要将规范房地产经纪服务纳入房地产市场秩序整治的重要内容,会同有关部门依法查处“黑中介”、侵犯个人信息合法权益等违法违规行为,曝光典型案例。
值得注意的是,对于市场供给端的垄断行为主体,此次《意见》也给予其一定约束,要求“严禁操纵经纪服务收费”。具体而言,具有市场支配地位的房地产经纪机构,不得滥用市场支配地位以不公平高价收取经纪服务费用。房地产经纪机构、房地产互联网平台、相关行业组织涉嫌实施垄断行为的,市场监管部门依法开展反垄断调查。
天风证券对此表示,从房地产经纪机构的角度看,上述新规或将给予中小企业更为合理的生存空间,有利于促进房产中介行业健康发展,形成更为有序的市场化竞争格局。
事实上,伴随房地产市场的发展,房产中介服务市场同样蓬勃生长。企查查数据显示,截至5月16日,国内注册的房地产经纪企业约187万家。
58安居客房产研究院发布的研报指出,4月,全国在线房地产经纪机构数量自今年1月以来持续增长,环比增长约3%,但增速较3月有所放缓,这表明行业仍处于新一年的布局扩充阶段,但涨势回落,后续机构数量的变化将主要有赖于其经纪服务业务的经营开展情况。
58安居客房产研究院发布的研报显示,进入4月,全国在线作业的房地产经纪人环比增长约6%,增长趋势持续回落,这显示行业经纪人规模的扩充步伐继续放缓,年后各经纪机构大规模“招兵买马”将逐渐告一段落。但单店经纪人数量仍有个位数的环比增长,这说明单个经纪门店的人员规模仍在扩大,相关经纪机构对于市场的预期较为乐观,仍处于发展期。
记者注意到,4月,乐有家全面启动行业优秀人才引进计划,释放更多劳动岗位,其中包括“朝九午四”的“妈妈岗”,旨在扩大经纪人规模。