2022年之后,买房人开始变得犹豫不决了,市场上的购房观望情绪很浓厚。至于为啥,相信多数人都心知肚明:在看不清房价走势的情况下,谁敢贸贸然出手买房,曾经的燕郊不就是活生生的例子吗,想当年多少炒房客蜂拥而至,最终又有多少人成为接盘侠其实,如今推动房价上涨的6个因素现在已经有4个拿掉,楼市风向已经开始转变。
为什么在过去蒲城房价能够一直只涨不跌呢就是有以下6个因素在推动着:
第一个未改变因素:地价一直上涨在房子的售价之中,土地成本要占据一大部分。可以说土地价格的高低直接可以决定房价的高低。比如小县城再高端奢华的住宅单价也远远不能和北京普通住宅的单价相比,这就是因为两个城市之间的土地价格有些天壤之别的差距。
但是因为大部分城市的财政主要收入来源都来自土地的拍卖,这也是分税制度造成的这一现象。所以,大部分当地政府都不想房价下跌,当然也是为了不让土地价格下跌,因为土地价格下跌会直接导致当地财政收入受到影响。所以,至今为止,土地价格还在继续上涨。
第二个未改变因素:通货膨胀,教育材料和人工成本都在上涨其实在过去很多年,房价上涨的同时也一直伴随着通货膨胀,可以说,通货膨胀也是房价上涨的一个主要原因之一。一栋房子的成本包括了地价、建筑材料、人力成本、营销成本和税费。而通货膨胀会导致建筑材料价格上涨,人力成本和营销成本也会跟着通货膨胀而上涨。
所以,根据以上两个因素,如果没有其他因素影响的话,仅仅因为地价上涨和通货膨胀的原因,房价似乎一直上涨是没有什么问题的,因为毕竟成本都在上升,房价没有不涨的道理。
但是过去几十年房价导致房价上涨的因素却不仅仅是这2个,房价现如今的高低也不仅仅是因为通货膨胀和地价上涨而能达到的。而另外4个影响房价上涨的因素如今已经发生了逆转。
第一个逆转的因素:对于住房的需求改变为什么在那么多商品中,偏偏就房子的价格在一直上涨呢人们为什么偏偏就选中了房子,而不是汽车呢究其原因还是因为房子是人们的生活必需品,而汽车不是。在住房商品化改革之初,那时还没有投资炒房之说,但是因为那时人们对住房需求量太大,住房供不应求,导致房价不断上涨。这也是房价最初上涨的动力,房价的不断上涨也导致了后来的投资炒房。但是现如今住房还紧缺吗虽然现在还有很多人没有房子,需要买房子,但是现在全国大部分城市真的已经不缺住房了。
可能现在也就那些一二线热点城市和一些强三线城市住房资源还紧缺。
总体来说,我们国家的住房已经有点过剩,未来住房供给大于需求的现象会在很多城市出现,也就是人们对住房的需求已经发生逆转。
房子虽然是一个特殊的商品,但是最终也只是一个商品,当供大于需时,房价的上涨动力也消失了。
第二个逆转的因素:资金的推动有人说现在房地产行业存在泡沫,这不可否认,但是泡沫还是比较小,而真正的还是真金白银在支撑着房价的不断上涨。
所以,房价之所以能够不断上涨,就是因为有些不断的资金流入房地产行业,在不断的推动着房价上涨。随着房价的越来越好,需要的资金量也越来越大。这些资金有购房者的首付款月供,而最多的就是银行贷款和房企各种渠道的融资。房地产行业就如一个巨大的蓄水池容纳着非常大量的资金。
但是这种现象现如今来说发生改变了,自从国家对房地产行业调控以来,就开始加大对房地产行业的资金管控。
央行就多次公开表示,不会对房地产行业放松金融调控政策,会继续严查违规资金流入房地产行业。
特别是在今年大部分房企销售业绩不好的情况下,房企融资渠道又受影响,导致现在很多房企的资金链都非常紧张。也导致房企只有想办法卖房回款来解决资金紧张问题,降价卖房自然是一个最好的办法。
第三个逆转的因素:旧改政策代替棚改政策在过去几年,大量的棚户改拆迁造成了短期内住房需求大量增加,再加上货币化安置政策,导致这些被拆迁的住户都是非常有经济实力的购房者。
又因为投资炒房的思想影响,最终大部分棚改补偿资金都流入了房地产行业。
现如今旧改政策登场替代了棚改政策,不但避免了大拆大建,也是一种房地产行业的调控政策,同时也改善了人们的住房环境。特别是对于三四线城市,棚改的结束,对当地的楼市造成了很大的影响。
第四个逆转的因素:炒房客从购房者转变成卖房者一直以来,楼市最大客户都是炒房客这一个群体,他们资金实力雄厚,购房数量也多。但是随着调控政策越来越严,房价走势也越来越稳定,投资房子的收益空间越来越小。
资本都是具有趋利性的,现在房地产既然不能给其带来收益了,炒房客们自然会选择离开。这导致炒房客从以前的购房者身份转变成卖房子者,成为了房企的竞争对手。二手房的大量入市自然会对楼市的房价造成影响,现如今很多城市的二手房市场挂牌价都在激增,二手房的议价空间也越来越大,对新房市场竞争力也越来越大。
以上4个因素的逆转,直接导致了现如今的楼市风向发生了转变,也导致房子现如今正在慢慢回归原本的居住属性。
虽然现在的地价和建安成本还在一直上涨,但是随着住房需求的逆转,房价也不可能再单方面的上涨了。毕竟决定房价是否上涨的因素最终还是需求关系。
总结:虽然现如今楼市风向发生了转变,但是也不意味着房价会立马下跌,也不意味着所有城市房价都会下跌。
未来房价会根据城市的发展潜力不同和住房需求的大小有涨又跌。而不管是房价上涨还是下跌,都将是一个缓慢的过程,因为在如今的楼市下,房价已经失去了大涨或者大跌的基础。随着房价的稳定,房价也会慢慢回归到符合当地居民收入的合理水平。