最高人民法院民事审判第一庭编《民事审判实务问答》(法律出版社,2021年7月第一版)
问:甲(出卖人)和乙(买受人)签订《商品房买卖合同》,合同约定甲在房屋交付后3个月内为乙办理完毕房屋权属证书。现甲因自身原因,未能在约定期限内履行该义务,乙诉至法院,要求甲承担相应违约责任,赔偿因此给其造成的损失,人民法院应如何认定甲应承担的违约责任呢
答:最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(本文以下简称《商品房买卖解释》)第十四条第一款规定:“由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:(一)商品房买卖合同约定的办理不动产登记的期限;(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。”结合合同自治原则,商品房买卖合同当事人之间对买受人办理房屋产权证书期限有明确约定的,人民法院应当直接依据当事人的约定确定出卖人应承担的违约责任。如当事人之间就此没有约定或者约定不明而又不能通过协商加以明确的,人民法院则应根据《商品房买卖解释》第十四条第二款规定,即“合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”来确定出卖人应承担的违约责任。但根据中国人民银行《关于人民币贷款利率有关问题的通知》(银发[2003]251号)第三条规定,逾期贷款罚息利率由原来的按日2.1计收利息,改为在借款合同载明的贷款利率水平上加收30%~50%。而由于商品房买卖合同并非借款合同,其也不会约定贷款利率,故以此确定违约金存在一定的障碍。
在《商品房买卖解释》未对此作进一步明确规定的情况下,《民法典》第六百四十六条规定:“法律对其他有偿合同有规定的,依照其规定;没有规定的,参照适用买卖合同的有关规定。”鉴于买卖双方合同义务的对等性,人民法院可参照最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》(本文以下简称《买卖合同解释》)第十八条第四款“买卖合同没有约定预期付款款违约金或者该违约金的计算方法,出卖人以买受人违约为由主张赔偿预期付款损失的,违约行为发生在2019年8月19日之前的,人民法院可以中国人民银行同期同类人民币贷款基准利率为基础,参照预期罚息利率标准计算;违约行为发生在2019年8月20日之后的,人民法院可以违约行为发生时中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心公布的一年期贷款市场报价利率(LPR)标准为基础,加计30%~50%计算逾期付款损失”的规定,来确定出卖人应当承担的违约责任。
出卖人认为约定的违约金过高要求人民法院调整的,人民法院应根据《民法典》第五百八十五条、《商品房买卖解释》第十二条,并参照《商品房买卖解释》第十四条、《买卖合同解释》第十八条确定的违约金计算标准确定出卖人应承担的违约责任。