从“第二支箭”到“金融十六条”,再到预售资金松绑,楼市近期被注入“强心剂”。
“金融十六条”对地产行业的支持力度空前,是这一系列政策中影响面最大的。该政策传出后,迅速点燃了资本市场的情绪,地产股市、债市再度迎来大涨。
据央行和银保监会于11月11日联合发布的《关于做好当前金融支持房地产市场平稳健康发展工作的通知》,16项金融举措涉及稳定房地产融资、做好“保交楼”金融服务、保障住房金融消费者合法权益、做好受困房地产企业风险处置、阶段性调整部分金融管理政策、支持住房租赁金融等六个方面。
中指研究院指出,16项金融举措的核心逻辑为:企业债务展期+支持融资稳定市场主体,“保交楼”促进购房者信心恢复,支持个人购房信贷带动市场销售恢复。
这些内容标志着政策开始从“保项目不保房企”转向“保优质房企”,资金端的水龙头终于打开,将加快“输血”短期经营困难的企业,实质性扭转房企融资困境,推动民企恢复经营“造血”能力,房地产行业也有望更快地实现平稳健康发展。
16项举措中最受关注主要为:支持贷款、信托等存量融资展期1年;鼓励信托等资管产品支持房地产合理融资需求;对于新发放的配套融资形成不良的,相关机构和人员已尽职的,可予免责以及延长房地产贷款集中度管理政策过渡期安排。
国联证券分析师指出,本次举措确立了重要的风控制度,通过展期政策以时间换空间,助力地产行业企稳复苏。
与此同时,支持民营企业债券融资的“第二支箭”迅速落地。
此前,11月1日,交易商协会、房地产业协会联合中债增进公司,召集21家民营房企召开座谈会,介绍中债增进公司支持民营房企发债融资工作的相关进展,释放出民营房企发债名单扩容的信号。
一周后,银行间市场交易商协会表示继续推进并扩大民营企业债券融资支持工具(“第二支箭”),支持包括房地产企业在内的民营企业发债融资。预计可支持约2500亿元民营企业债券融资,后续可视情况进一步扩容。
此次支持融资的政策落地很迅速。11月10日,银行间市场交易商协会受理龙湖200亿元储架式注册发行;一天后,新城控股发布公告,拟向银行间交易商协会申请新增150亿元债务融资工具的注册额度。
广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示,有国资背景的企业做增信,债券购置,相当于信用注入、定向现金流注入,市场对风险的担心可以打消。
16条金融举措发布后没几日,监管层对房企的资金端再次提供支持。
11月14日晚间,中国银保监会、住房和城乡建设部、人民银行发布《关于商业银行出具保函置换预售监管资金有关工作的通知》指出,监管账户内资金达到住房和城乡建设部门规定的监管额度后,房地产企业可向商业银行申请出具保函置换监管额度内资金。
这意味着,房企可以通过保函提取预售资金,从而改善企业的流动性。
中银证券房地产行业首席分析师夏亦丰表示,本次为全国性的保函置换预售监管资金统一规定,至此形成了信贷、发债、信托、预售资金等多维度的房企融资端支持政策,多方位解决短期内房企面临的流动性问题。
在政策面全力促进解决房企短期现金流压力后,下一步更重要的是要促进市场销售企稳,唯有企业销售回款得到明显改善,才能使行业真正恢复平稳发展。
“在当前政策背景下,对于2023年的预期都会有系统性的改善。对于销售和地产投资,我们认为会是一个危机模式解除后的改变。”国泰君安首席地产首席分析师地产谢皓宇如指出。
政策的拐点必然来带市场的拐点,虽然还在缓慢复苏的过程中,但北上广深四大一线城市的市场表现将成为我们观察政策效果的窗口。
作为曾经四大一线城市中楼市热度最高的城市,深圳是全国楼市风向标。亿翰智库指出,尽管目前深圳成交量处于几年来的低位,但放眼湾区,深圳的市场成、去化仍位于前列。
中原地产数据显示,今年9月、10月,深圳新房成交量已出现回弹,9月的成交数量达到过去的10个月中最高的3614套,超过了今年1月的成交;10月相比9月略有下滑,成交3328套,但在今年来看也是表现比较好的一个月,还出现了两个“日光盘”。
头部房企在深圳市场中的表现更为坚挺。克而瑞数据显示,2022年1-10月,深圳TOP20房企流量销售金额达2327.01亿元,同比仅下滑2%。
与其它全国市场基本一样,深圳销售排名靠前的也多是央国企以及有央国企背景的优质房企,如华润置地、万科、金地、深铁置业等,这些企业凭借经营稳健、市场信誉高等优势,积极发力加大销售,顶住了今年以来的市场压力。
其中华润置地累计流量业绩达403.72亿元,是销售金额唯一超过400亿的房企,累计金额相较于去年同期上涨17%;其它TOP10房企基本是一百多亿的销售额,其中万科达到116.63亿元。
很显然,在当前的市场环境下,购房者更关注房企的稳健程度以及抗风险能力。
万科董事会主席郁亮曾表示,这么多年来,万科一直坚持“尊重常识、敬畏市场”。市场有高有低,要有敬畏之心,没有做不完的生意,只有做不好的生意,能力最重要,能力比规模更重要,不贪婪,市场不好的时候也不要恐惧。
之所以这样判断,是因为郁亮认为,中国房地产市场始终是规模巨大的单一产品市场,规模还是超过十万亿元量级,不可能说没有就没有。
对于未来市场的走势,郁亮今年多次对外发表观点称:从短期来看,市场已经筑底,但恢复是一个缓慢和温和的过程。他认为市场收缩过了头,反而会积蓄自发修复的动能,要相信居民追求美好生活、改善居住条件的力量。
从土地市场来看,这些稳健型房企成为主角,逆势拿下一批优质、低价地块。
以万科为例,今年其多次参与深圳集中供地的竞拍,在首批拍地中联合深圳人才安居集团以以70.51亿元+配建2.6万平方米配建拿下宝安一宗地块。
大本营深圳一直是万科的重要粮仓,但相较于招拍挂,城市更新是万科在深圳更重要的增储渠道。万科发布数据显示,万科在深圳共计有25个城市更新项目,总计容面积约为1878万平方米,预计总投额达635亿元。
随着楼市的复苏,这些土储将为万科释放更大的价值。